图片源于：https://www.realestate.com.au/news/melbourne-rental-crisis-gives-insight-into-the-suburbs-that-are-primed-for-highdensity-development/
自疫情以来，墨尔本租金大幅上涨的郊区被预计将成为州政府下一步针对高密度开发的目标。
根据最新的PropTrack数据，像Ashburton、Parkville、Aspendale、Caulfield South、Glen Waverley和Carlton等交通便利的区域，在过去三年内周租金涨幅均超过了40%。
这些郊区是超过200个租金如今比2021年每周上涨至少100澳元的地区之一，而墨尔本、西墨尔本和南岸等高密度开发中心则在增长区域的前列。
上周末，州政府宣布了25个墨尔本地区，开发商现在可以在这些地方建造高达20层的塔楼，表示将会在稍后公布更多的25个区域。
在目前公布的区域中，Oakleigh是PropTrack租金增长前20名中唯一一个受益的地方，令租户在维州政府的计划中相对缺乏代表性——目前为止。
尚未被政府提名的郊区中，租金增长较为显著的包括Alphington，租金上涨150澳元（38%），Watsonia，租金上涨150澳元（38%），Kew，租金上涨158澳元（37%），以及Bentleigh，租金上涨160澳元（36%），这些地区也在租金涨幅前40名之内。
房地产专家认为，凭借强大的公共交通连接和丰富的本地基础设施，这些郊区将是出售开发项目的最容易的地方，租户的明显需求会吸引历史上购买大量高密度住房的投资者。
在过去三年中，墨尔本单位租金增长幅度最大的郊区包括：
墨尔本：$640 — $260（68%）
西墨尔本：$600 — $220（58%）
南岸：$650 — $235（57%）
Ashburton：$750 — $260（53%）
码头区：$650 — $225（53%）
Travancore：$520 — $180（53%）
博克斯希尔：$570 — $185（48%）
北卡尔菲尔德：$590 — $190（48%）
南卡尔菲尔德：$590 — $190（47%）
Parkville：$540 — $165（44%）
南雅拉：$575 — $175（44%）
福特斯克雷：$500 — $150（43%）
诺丁山：$500 — $150（43%）
Oakleigh：$580 — $173（42%）
Aspendale：$640 — $190（42%）
布莱克本北：$580 — $170（41%）
格伦瓦弗利：$650 — $190（41%）
Essendon North：$480 — $140（41%）
森林山：$550 — $160（41%）
南墨尔本：$610 — $174（40%）
— 数据追踪自2021年9月至2024年9月的租金中位数增长幅度
来源：PropTrack
支持新住房的团体“Yes In My Backyard”主办组织者Jonathan O’Brien表示，墨尔本沿海地区，特别是那些具备良好交通连接的地方，如Aspendale，其公寓的中位租金在三年内从450澳元上涨至640澳元（42%），可能会对类似黄金海岸的高密度住房格外吸引。
O’Brien表示，他更倾向于租房而不是拥有自己住房，他认为，租金的飙升应该成为政府在决定高密度开发区域时的重要考量因素。
“我认为我们应该将价格作为需的指示器，”他说。
“我们知道，租金完全响应需求。解决租金上涨的唯一方法就是建设更多住房。”
PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，建设更多住房是解决租房短缺的“唯一可持续解决方案”。
Creagh说，高密度住房历来在开发商中颇受欢迎，却并未成为购房者的“首选或热门选择”。
“但从长远来看，这可能是必须改变的事情，”她补充道。
这位经济学家表示，投资者可能会对那些租金持续上涨的郊区表现出浓厚兴趣。
澳大利亚城市发展机构维州首席执行官Linda Allison指出，租金飙升明显表示“需求大于供应”，逻辑上建议租金上涨居住区域“当然值得探索”。
Allison补充说，特别是对于成熟的郊区，随着人口的老龄化，可能对在家护理和支持的需求更高——为此，工作人员需要在附近找到可负担的住房。
在过去三年中，Ashburton的租金涨幅最大，典型公寓租金从490澳元上涨至750澳元（53%）。
房地产公司Shelter Real Estate的Will Anderson表示，了解租金急剧上涨使他在猜测政府是否会进一步开发此地区时感到忧虑。
Anderson表示，虽然这是一个正在发生城市更新的邮政编码，拥有火车站、商店和学校，甚至周边地区的人们为了让自己的孩子进入这些学校而租住在这里，但他认为高密度开发并不“适合这个地区”。
尽管墨尔本的租金在过去三年中大幅上涨，PropTrack数据显示，在过去三个月内有超过100个郊区的租金持平——这是墨尔本租赁市场达到“可负担上限”的强烈信号。
“在经历了三年的大幅增长后，租金的可负担能力显著减少，正逼近可负担上限，”Creagh表示。
“租房可负担性紧张迫使更多人搬回合租或者与家人同住。”
Better Renting执行董事Joel Dignam表示，他注意到租金价格上涨在过去三到六个月内有所放缓，可能是由于那些在COVID期间增加储蓄的人开始变得更加克制，因为他们开始耗尽储蓄。
租赁搜索澳大利亚创始人Jade Costello补充道，她注意到近几个月来，从州际迁移到墨尔本的人需求减少，可能在一定程度上降低了城市租赁市场的压力。
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