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随着价格上涨，加剧了建筑业生产力下降的挑战，澳大利亚的住房市场正陷入动荡。
最近，澳大利亚商业委员会（BCA）发布的报告《是时候说“是”住房}揭示了在过去十年中建筑生产力下降了12%，而其他行业则增长了11%。
这一令人担忧的趋势加剧了全国住房可负担性迅速恶化的局面。
BCA引用了2024年《德摩高国际住房可负担性报告》，指出几个澳大利亚城市在全球住房成本中名列前茅，悉尼、墨尔本、阿德莱德和布里斯班现在是全球住房费用的领跑者。
悉尼在全球范围内排名第二，墨尔本第七，阿德莱德第九，布里斯班第十五。
澳大利亚商业委员会的报告强调，需要一个统一的国家框架来解决全国住房挑战，促使联邦和州政府共同制定和实施改革，激励有效的土地使用，支持住房可负担性倡议。
报告说，增加联邦对公共基础设施的投资将支持各州在全国范围内提升区域发展和住房可及性的努力。
新南威尔士州 – 面对高需求的增长停滞
新南威尔士州正面临关键的时刻，因为它在全国住房批准率中处于最低水平。
BCA报告指出，该瓶颈主要归因于繁重的规划限制，这抑制了增长并限制了住房可用性。
新南威尔士州生产力委员会提出一系列改革建议，旨在加快审批流程并鼓励城市区域的上调。
通过简化这些流程，新南威尔士州希望显著增加住房开发的密度，从而缓解住房市场的压力，解决飞涨的租金价格。
拉英与西蒙斯（Laing & Simmons）帕拉马塔、卡林福德和奥特兰兹的首席代表丹尼尔·穆拉德表示，他同意这一发现，并认为解决新南威尔士州开发危机的方案相对简单。
“开发申请需要更快批准，减少繁文缛节和费用，”穆拉德说。
“如果建房成本没有那么高，我认为我们会看到更多的住房——此外，你还得面对额外的费用和审批及划分的延误，这使得房屋变得负担不起。”
“在悉尼特别是在帕拉马塔，我们并不缺少公寓，但在独立屋、双拼房和联排别墅方面，市场上没有太多选择。”
该报告表示，这些改革对于满足该州长期住房需求至关重要。
根据PropTrack的九月份房价指数，悉尼的中位房价为109.6万澳元，比2023年春季上涨了近6%。
维多利亚州 – 弥补审批和基础设施差距
维多利亚州在每人住房批准率方面居于领先地位，展现出积极应对住房短缺的态度，BCA报告透露。
然而，报告表示，维多利亚州仍面临规划系统中的低效问题，常常导致项目完成延迟。
尽管已采取措施将住房开发与交通基础设施对接，促进可及性和可持续性，但仍然迫切需要改革以加快审批流程，弥合规划与可操作开发之间的差距。
杰出买家代理凯特·巴克斯（Cate Bakos）同意此观点，表示在维多利亚州，需要去除地方层面的繁文缛节。
“土地储备对于当前的建筑商和开发商并不具吸引力——我们有很多税费，这增加了持有成本，”巴克斯说。
“我们的一些项目无法进行土地储备，建设成本较高，且获得工匠的难度增大，找到合适的工匠变得更加困难。
“我们当前正在进行的大型建设、民用基础设施、铁路项目等，拉走了大量我们的工匠，使得私人市场变得更加紧张。”
报告表示，通过优化这些方面，维多利亚州可以进一步增强其住房供应链并支持人口增长。
根据PropTrack的九月份房价指数，墨尔本的中位房价已连续第五个月下滑，现为914,000澳元。
昆士兰州 – 克服工业挑战
昆士兰州的住房市场面临独特的社会经济挑战，特别是由于工会争端导致的较长施工周期和生产力下降。
这些工业挑战对州内住房可负担性和可用性产生了连锁反应。
为了解决这些问题，昆士兰州当局被敦促加强基础设施开发支持和简化规划流程，使住房选择更加多样化和充足。
Place房地产公司首席拍卖师彼得·伯金（Peter Burgin）表示，针对BCA报告的发现，建筑过程各级，包括州政府、地方委员会和城市规划者，都需要协同合作，以实现昆士兰州的更好结果。
“我们正在朝正确的方向发展，但每个人的路径仍需要更为顺畅，”伯金说。
“我们需要在布里斯班CBD建设高楼——说实话，越来越多的人想住在市中心并投资。”
“如果我们不建设更多高楼，昆士兰州将无法满足移民需求。”
报告指出，解决工业争端的根本原因，并促进劳资之间更具合作性的关系，将对振兴州内建筑行业至关重要，造福购房者和投资者。
根据PropTrack的九月份房价指数，布里斯班的中位房价为855,000澳元。
南澳大利亚 – 效率的典范
南澳大利亚在住房开发上以其精简和高效的规划流程，成为全国的典范。
通过减少官僚红 tape，增强透明度，该州成功加快了住房交付，成为其他州的潜在标杆。
报告指出，实施一个统一的、凝聚力的规划系统，以及减少‘停止时钟’条款，显示了削减监管过剩的好处。
雷·怀特萨尔斯伯里的詹姆斯·奥伯特（James Aubert）表示，他同意报告的结论，尤其是在阿德莱德的北部郊区。
“我们在北郊的开发出现大幅增长，听说南部的情况也很好，”奥伯特说。
“各地方政府确实让建设变得更为容易，时间框架也回归到疫情前的水平。
“尽管这个春季的销售季并没有那么繁忙，但比几个月前的房源统计数据增加了，买家的需求和清盘率都很高。”
BCA表示，这种做法不仅加速了住房项目的实施，也提升了投资者信心，促进住房市场的可持续增长与稳定。
根据PropTrack的九月份房价指数，阿德莱德的中位房价为778,000澳元—过去一年增长了15.1%。
西澳大利亚 – 创新的立法改革
西澳大利亚通过立法创新来解决规划系统瓶颈，成为其住房战略的重要发展，BCA报告指出。
报告称，通过为重大项目制定精简流程并提供新建筑的关税减免，该州旨在振兴住房供应并吸引投资。
这些立法变革有望提高住房可用性，同时通过增强建筑活动促进经济增长。
EQ Realty的总监埃丽特·大卫（Erit David）表示，西澳大利亚在应对住房危机方面仍需采取更多措施，特别是在珀斯。
“在迪安拉有大片王室土地，面积为9公顷，距离珀斯CBD仅9公里，”大卫说。
“该土地目前受到黑鹧鸪的保护——我完全支持保护，但这么大片的土地在一个持续增长的郊区中却无法开发。”
虽然BCA报告表示西澳大利亚在快速适应市场动态变化，以确保其住房政策保持稳健和顺应未来需求方面已取得进展，但它仍需在继续发展的过程中优先考虑立法的适应性。
根据PropTrack的九月份房价指数，珀斯的中位房价为754,000澳元，过去一年增长22.3%。
塔斯马尼亚 – 迈向独立审批
塔斯马尼亚正在开创一种独立决策路径，旨在解决官僚主义偏见，加快复杂项目的审批，BCA报告指出。
该策略希望在发展野心与保持严格评估之间达成平衡，为塔斯马尼亚创造一个有利的发展环境。
通过转向更自主和透明的审批流程，该州希望吸引更多投资，同时确保开发与当地社区的需求和环境考虑相匹配。
First National Kingston/Hobart房地产代理基姆·斯蒂尔（Kim Steel）对报告表示，政府可以考虑在物业上增设附属住宅，以帮助解决住房危机。
“目前，政府并不允许这样的做法——它们对这方面有一套严格的规则，如果它们减少官僚作风，将使得事情变得更容易，并减少开发申请的成本，可能带来更好的税收减免。
“看到人们寻找住房实在令人痛心，我知道有很多可靠的租户，他们却找不到住所。”
根据PropTrack的九月份房价指数，霍巴特的中位房价为683,000澳元。
澳大利亚首都地区 – 现代化规划框架
澳大利亚首都地区引入了“区域计划”，这标志着规划方法的重大演变，BCA报告指出。
这一框架希望通过灵活的住宅开发方法来促进创新，满足住房需求，促进关键区域的双占用开发。
Belle Property Canberra的布里·库拉（Bree Currall）表示，她认为“区域计划”很好，但可能来得有些晚。
“看来他们现在做的比过去更有效，我们可以对所有新建的郊区给予肯定，”库拉说。
“建设和施工行业在全国都经历了艰难的时期，因此希望能够看到一些缓解。”
“我们在ACT市场上看到的房产数量比以前多得多，拍卖清盘率并没有最好，但情况在拍卖后很快得到了缓解——总的来说，这里的市场运作状况良好。”
该报告表示，通过倡导一种当代的土地使用方法，澳大利亚首都地区希望在保持城市宜居性和生态完整性的同时，解决住房短缺问题。
根据PropTrack的九月份房价指数，澳大利亚首都地区的中位房价为839,000澳元。
北领地 – 亟需监管转型
北领地面临乡镇人均住房批准率最低的紧急挑战，亟须全面的法规改革，BCA报告指出。
报告称，该地区的系统未能跟上住房需求攀升的节奏，导致迫切需要系统性的提升，以促进住房开发。
然而，LJ Hooker Darwin的销售顾问赖利·洛伊（Riley Loy）表示，最近的政府补助和宣布已经推动了市场的回升。
“政府最近宣布新建的$10,000和$30,000的补助，以及$50,000的补助给本地居民，市场已经有所回暖，我们正处于转折点，”洛伊表示。
“随着明年利率的下降，我认为我们将看到更多成果——我们只是希望这不是一个人为的市场。”
“政府为本地居民（Homegrown Territory 和 Fresh Start New Home计划）宣布的$10,000和$50,000的新建补助已推动了市场的回暖，市场正经历转折。”
洛伊表示，在过去的12个月中，达尔文市场一直处于缓慢状态。
“我们曾经历一个开放日只有一人寻找时的时期，而如今大约有10个人出现在开放日。”
根据PropTrack的九月份房价指数，北领地的中位房价为511,000澳元。
