图片源于：https://www.scmp.com/opinion/asia-opinion/article/3270447/why-japan-envy-australias-desperate-housing-planners
面对面临的挑战规模庞大。自2000年以来，英国是发达国家中家庭人均住房数量几乎没有变化的几个国家之一。但根据澳大利亚格拉坦研究所编制的数据，澳大利亚的情况更糟，自千禧年以来，每位20岁以上人口的住房存量减少第二多。
在英国最近的议会选举战役中，建造足够的住房是一个重大议题。工党领袖、现任首相基尔•斯塔默承诺“挑战Nimbys”—那些不介意新开发项目，只要“不在我家后院”的居民，并站在“建造者而不是阻碍者”的一边，工党最终赢得了压倒性的胜利。
在许多国家，住房价格的可负担性是政治日程的头等大事。尽管对于供给端因素比需求端因素更重要的看法各异，但普遍认同的是，限制供给的区域划分和规划法规会使住房更加昂贵。尽管这对于房主来说是一种福利，但对租房者和那些努力攀登购房梯子的人来说，这却是一种巨大的负担。
相比之下，日本见证了最为突出的增长。即使考虑到自2010年以来日本人口一直在减少，房屋建设的速度依然惊人。根据大伦敦市政府的詹姆斯•格里森提供的数据，东京的住房存量在1963年至2013年间增长了三倍。
尽管有多种因素影响，但最重要的因素之一是国家政府对区域划分和建筑规定的控制力要远远高于其他主要经济体。如美国西雅图的Sightline Institute所指出，近几十年来，随着“广泛的公共利益取代了地方性住房挡路主义”，规划系统变得更为集中。
建筑项目能够轻松启动的便利程度可追溯至日本上世纪80年代晚期资产泡沫的破裂，这一破坏性的泡沫重创了房地产部门。这促使政府放宽区域划分法规，使得更易建造中高密度住房。
位于东京中心新宿区西部紧密排列在一起的住宅街区，摄于6月12日。照片：法新社
尽管地方政府可能出于某些原因强烈反对新的发展项目，但规划和区域划分规则是中央集权、标准化且相当宽松的。东京物业中心的创始人兼首席执行官Zoe Ward表示，“这里更像是一个自由市场，一个自我监管的市场。”
文化和地震因素也很重要。日本人往往不在家庭住房上投入太多，他们的家相对较小且朴素，喜欢新的住宅。受地震的持续威胁，房屋被更快速地拆除以保证安全，进一步促进了大楼的发展。
充足的住房资源，再加上长时间的经济停滞和持续的超低借贷成本，意味着许多东京23区的公寓对年轻专业人士仍然可以负担得起。根据经济合作与发展组织的数据，日本的房价与收入比在发达经济体中属于最低水平之一。
正如日本对城市规划的中央集权和自由放任方式令“在我家后院”的Yimby运动羡慕不已，澳大利亚则是“不愿在我家后院”的Nimbys的避风港。相对于人口增长的住房存量显著减缓，导致价格大幅上涨。随着卫生危机后的净移民潮和施工成本的急剧上涨以及严重的劳工短缺，住房可负担性危机进一步恶化。
一家位于悉尼市中心的购物中心内的顾客，摄于2020年12月。澳大利亚的净移民人数在2023年9月30日结束的一年内上升了60%，达到创纪录的548,800人。照片：路透社
推高价格和租金的一个关键因素是限制性的规划规则，限制了澳大利亚住房市场对不断增长需求的应对能力。这导致了“中间环节的缺失”：在靠近市中心的理想郊区缺乏中密度住房，尤其是低层公寓。
格拉坦研究所将这归因于“土地使用规划政策的政治化”。在成熟郊区中，那些年长和富裕的房主对住房政策有着超大的影响力。由于州政府和地方政府负责规划决策，那些支持区域划分限制的地理范围较小的市政会面临忽视租户和有购房愿望者需求的风险。
这导致了一个口碑显赫且日渐自信的Yimby运动，他们呼吁在澳大利亚推行类似日本式的充足住房。Yimbys指出，在澳大利亚和国外有令人信服的证据表明，供给限制是导致价格和租金上涨的主要原因。然而，许多澳大利亚人对住房危机的正确政策反应仍存疑。
6月16日，悉尼港上的船只舰队俯瞰风光，悉尼港大桥和中央商务区的建筑物。照片：法新社
澳大利亚Corelogic澳大利亚住宅研究负责人伊莉莎•欧文表示，改善住房可负担性的供给和需求方面的措施已经“政治化”，部分原因是该领域的问题“并非完全属于规划”。利用现有住房库存的更有效利用、税收改革以及提高建筑业的生产能力也非常重要。
然而，一些知名的澳大利亚政治人士已经向“不愿在我家后院”的Nimbys宣战。2023年12月，新南威尔士省省长克里斯•明斯宣布计划将悉尼八个火车站周围的土地重新划分，以允许更多的中高密度住房。这引起了北悉尼市市长的迅速谴责，后者指责政府在执行规划改革时“像极权体制那样”。
这就是日本和澳大利亚之间的区别。在日本，住房政策并不是一个热门话题。Ward表示，“政客们在竞选连任时并不谈论住房这个问题。”鉴于中央政府对规划系统的控制，这也并不令人惊讶。澳大利亚的Yimbys还有很多工作要做。
