图片源于：https://awealthofcommonsense.com/2025/02/the-u-s-housing-market-vs-the-australian-housing-market/
一位来自澳大利亚的读者提出：
近年来你们一直在谈论美国的经济例外主义，带着一个警告，房子价格过于昂贵。
这句话可以理解。
但看看我生活的澳大利亚的房价吧，简直是疯狂！
人们多年来一直在说这是一场泡沫，但价格却不断攀升。
我并没有具体的问题，只是想指出美国的房价相比之下显得比较温和。
对此，我深表赞同。
尽管美国的房地产市场看似崩溃，房价对数百万美国人来说遥不可及，其他国家的情况却更加糟糕，尤其是在澳大利亚。
美国现有住宅的中位价格约为41万美元，而在澳大利亚，这个数字超过了80万美元。
在悉尼，住宅的中位价格更是超过了100万美元。
在过去30到40年间，美国的房主们经历了惊人的财富增长，然而与澳大利亚相比，我们的成就微不足道：
自1980年代末以来，澳大利亚的房价已翻了一番，远超我们在房屋拥有权上的回报。
同时，将这些房价增长转化为负担能力也是非常重要的。
我喜欢通过比较房价增长与工资增长来进行分析。
这些图表显示了自1975年以来美国和澳大利亚的房价增长与可支配收入增长情况：
我将这些时间序列放在同一尺度上，以显示澳大利亚这一关系的失衡。
在美国，房价与可支配收入几乎同步增长，而在澳大利亚，图表则像一只张大嘴的鳄鱼，充分展示自己的牙齿。
一些人更喜欢使用通货膨胀调整的数据，进行跨国比较：
实际数据也绘制出类似的图景。
Torsten Slok提供了一幅很棒的图表，比较了美国、加拿大和澳大利亚的家庭债务与可支配收入的比例：
加拿大和澳大利亚的债务与收入比率多年来持续上升，而美国家庭在经历了2008年金融危机后则在修复其资产负债表。
房价的上涨显然是主要原因。
在美国，抵押贷款债务占家庭债务的70%。
我没有澳大利亚家庭的确切数字，但我估计其结构相似。
但是，除了高房价损害了澳大利亚家庭的资产负债表外，最近利率的上升也使大多数房主遭受了损失，部分原因是其抵押贷款市场的结构。
以下图表展示了各国的债务与收入比例，与可变利率抵押贷款的使用情况的关系：
可以看出，澳大利亚的可变利率抵押贷款比例居于世界最高之列。
据我了解，你们可以将利率锁定约五年，之后再进行调整。
当利率下行时，这种结构是一个极佳的安排，但在如今高利率环境下，无论是当前房主还是新房主，都会发现还款成本上升。
在美国，房主们能够在疫情期间锁定3%的抵押贷款利率，从而保护自己免受利率上升的影响。
而在许多其他国家，这种情况并不乐观，因为他们并不使用像我们一样的30年固定利率抵押贷款。
别人面临的困境是否会让正在努力购买房产的美国人感到一些安慰？
当然不会！
但有必要指出，尽管美国目前的房地产市场在可负担性方面显得非常糟糕，但其它地方可能更糟糕。
在许多其他国家，情况确实更加严峻。
如果我们不使更多房屋的建设变得容易，从而解决我们的住房短缺问题，未来美国的可负担性有可能进一步恶化。
我们在最近一期的《Ask the Compound》节目中讨论了这个问题：
本周，Bill Sweet加入了我，讨论房产出租的税收优惠、继承的税收影响、军事人员的退休规划以及关税如何运作等问题。
