图片源于：https://www.theguardian.com/business/2024/sep/22/why-has-australia-fallen-so-short-on-housing-targets-and-how-can-it-get-out-of-the-crisis
澳大利亚似乎不太可能接近阿尔巴尼斯政府在去年七月设定的五年内建造 120 万套新房的目标。
国家住房供应与可负担委员会于 2023 年底成立，预计在这段期间内“将接近 100 万套住房”，这一估计与住房行业协会等机构的看法一致。
上一个财年，住房审批仅刚刚超过 16 万套，仅仅是政府希望的年度目标的三分之二。
随着工党在立法其住房包装的某些部分时面临来自联盟党和绿党方面的压力——例如帮助 4 万个家庭存钱的帮助计划——短期内似乎没有什么缓解的迹象。
各级政府和反对派都已发誓要清理规划流程，并逆转新住房开工的近期下滑。然面，这种急于引入新政策的态度又存在放弃设计和建筑标准的风险，尤其是在行业开始出现回暖的初步迹象之际。
新南威尔士州生产力和平等委员会最近的报告详细列出了住房困境的许多原因，促使人们呼吁建设更高的建筑和减少停车位。
融资成本已翻倍，土地价格上涨了 50%，自 2018 年以来的施工成本几乎上涨了 30%，这一切的增幅在澳大利亚大部分地区都不陌生。
然而，施工行业的表现——它占新房成本的大约一半——值得公众给予更多的审查，迄今为止并未引起足够的关注。
“施工行业的生产力较弱，落后于制造和运输等其他行业，”委员会指出，“在某些指标上，澳大利亚的建筑业生产力如今甚至低于 1990 年代。”
悉尼市规划局自 2009 年以来的主任格雷厄姆·贾恩表示，过去 25 年来，行业在建筑实践的稳健性和能力方面“被允许逐渐衰退”。
自 Covid 封锁结束以来，材料价格的上涨和劳动力短缺的困难确实对许多公司造成了影响。
委员会指出，新南威尔士州的住宅建筑商破产率已超过长期平均水平的两倍。
尽管如此，其他行业也面临类似的挑战，然而他们今年在研究和开发上的开支却要高得多。
“在某些情况下，施工行业乃至技术使用上的低劣还不如家里收到的服务质量，”澳大利亚绿色建筑委员会首席执行官达维娜·鲁尼表示。
“例如，你可以追踪你的必胜客外卖，但在建筑行业，相应的跟踪系统又在哪里？”
许多业主证实，低标准的施工质量成为了一个严重的拖累。
“2023 年，接受调查的新南威尔士州的 53% 共有产权建筑存在严重的公共财产缺陷，”委员会引用了州建筑专员办公室的数据。
“这种重做的需求伤害了生产力，因为它分散了用于新建筑的资源。”
解决方案包括更大程度的使用预制模块，这可以缩短 20% 至 50% 的施工时间，提高劳动效率，并改善质量和安全性，委员会指出，并引用了新加坡在这一领域的成功经验。
委员会还建议“放宽”新南威尔士州的公寓设计指南，而全国于去年十月生效的建筑规范在大多数州和地区也可能需要重新审视。
“在最近的更新中，有证据表明，政策制定者在规范中追求其它社会目标，而忽视了成本较低的选择，尽管这些选择本是可得的。”
例如，委员会指出，关于“日照”最低要求的规范应留给消费者自行决定。
“日照要求限制了公寓之间能够建设的距离，从而减少了在热门地点建造公寓的数量，”报告指出。
“很多潜在买家都愿意住在日照较少的房屋中，以便能买得起住房……不清楚为何法规要剥夺这种选择。”
这种回应让像贾恩这样的规划人员感到困惑，他表示阳光“对于防止霉菌是至关重要的”。
“在悉尼这样温带湿润的气候下，这是一个削弱体质的情况，”他说， “这在一些建筑中——如邦迪交界处最近建成的建筑使得房子完全无法居住。”
鲁尼表示，削弱标准而不是要求行业创新将对以后的采暖和制冷成本产生长期影响。
“我们必须确保不建设未来的贫民区，”她说。 “绝对的，我们面临可负担性危机，但我们也必须记住我们正身处气候危机和生物多样性危机中。
“我们也知道气温将会持续上升。我们需要能够在这些住房中生活下去。”
新南威尔士州政府表示正在考虑委员会的建议。
虽然还为时尚早，但市场似乎有改善的迹象——不会以降低标准为代价——因为建设成本增长开始减缓。
“建设成本的增长已从 2022 年第三季度的历史高点中缓解。”CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯表示。“截至今年六月的季度，建设成本仅上涨了 0.5%，远低于十年平均水平的 1.2%。”
尽管如此，政府资助基础设施项目的持续竞争，意味着材料和劳动力的成本在不久的将来也不太可能下降。
HIA 高级经济学家汤姆·德维特还指出，矿业和其他非住宅建筑活动仍在保持“技术工人稀缺且昂贵”。
他表示，这些工人的费用比 Covid 前的水平高出约三分之一，并且仍继续以每年约 6% 的速度上涨。
“这个增幅大约是疫情前水平的三倍，”他说。
这种压力“尤其对需要长期劳动力保证的高层公寓部门构成制约”。
德维特指出，尽管多个项目在获得批准后，但因缺乏此类保障而停滞。
“这就是为什么对学徒的支持——以及吸纳学徒的企业——至关重要，同时快速处理对急需工种的签证也是必要的。”
随着储备银行开始降低利率，低融资成本最终会到来，市场目前普遍期待此将在 2023 年底或 2025 年初发生。（在八月公布的一份强劲就业数据之后，早期的降息变得不太可能。）
尽管如此，行业的产能状况正在改善，HIA 也预期建筑活动将从今年底开始回升。
德维特表示，这次回升将主要发生在昆士兰、西澳大利亚和南澳大利亚，那里的土地成本相对较低。
“我认为完美的风暴已经过去，确实是完美的风暴，”贾恩表示，并指出悉尼经历的“24 周间的降雨，使很多合同和企业遭受了固定价格的影响。”
天气回暖，不仅建筑领域显示出回暖的迹象，悉尼的两个建筑工地中有约 1,440 套单元正在通过审批。
贾恩说：“我们可能正在从周期的底部逐渐复苏。”
“绿芽已经显现。”
